国土交通省は、老朽化したマンションの建替え等の判断をスムーズに行う為に、マンション居住者で構成される管理組合や専門家の取り組みを支援するための「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を作成しました。 　「マンション建替えに向けた合意形成マニュアル」では有志による建替えの検討からスタートし、管理組合としての建替え構想の検討・建替え計画の策定という、建替え決議（区分所有法第６２条）までの合意形成の過程と、建替え決議後の合意形成を深めながら事業実施に取り組む過程に分けて、マンション建替えに段階的に取り組む方法や留意点等を解説しています。あわせて、有用な事例や建替え関連法制度、補助、融資、税制特例、建築規制特例など支援制度等の参考情報が記載されています。 　また「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」では、マンション建替えの合意形成の上でポイントとなる「建替えか修繕・改修か」の判断を合理的に行うためのマニュアルとして、老朽度判定の基準、費用対改善効果に基づく建替えか修繕・改修かの判断の考え方や進め方などを解説しています。参考として、建替え構想の参考となる新築マンションの性能・仕様の事例や修繕・改修工法等の技術情報をが記載されています。 　今後建替えか修繕かの判断を迫られるマンションが増えてくるなか、昨年６月に制定された「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づき、より具体的に建替えを進める為のマニュアルが作成されたことになります。 　建替えにはこのような新法･マニュアルを十分活用すると共に、住民間の合意形成を得ていく為の常日頃からのコミュニケーションが重要になってくるということは言うまでもありません。

法制審議会の担保・執行法制部会は一月二十八日、不良債権処理を円滑にする為の対策などを盛り込んだ民法と民事執行法の改正要綱案をまとめました。要綱案では、これまでいわゆる占有屋（競売物件に居座り立退き料を迫る占有者）に悪用されることの多かった「短期賃借制度」を廃止する事とし、抵当権を強め、塩漬け不動産を流動化させる事が示されています。 　もともと短期賃貸借制度は、弱者保護をねらったものであり抵当権が設定された住宅などを三年以内の短期契約であれば、住宅が競売された後も契約期間満了までは住み続けることを例外的に認めるというものです。しかしこの制度を悪用し多額の敷金を盛り込んだ虚偽の賃貸借契約書を作って居座る例が後を絶ちませんでした。 　また「占有屋」を立ち退かせる手続きも合理化されます。これまで裁判所から明渡し命令をもらっても、占有者が変わると、命令を取り直す必要がありましたが、占有者が何度も変わるような場合は占有者不明のままで、明渡し命令がもらえるように改正要綱案では示されています。

 

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