水漏れ事故発生。責任は誰に？

水漏れ原因箇所が特定できれば責任主体はあきらかに

天井から漏水し、壁や天井に染みができたり、水浸しになった家具類が使い物にならなくなるようなケースがしばしば見受けられます。その際の責任所在は水漏れを起こした原因箇所に従います。つまりその原因箇所が専有部分にあるのであれば、その区分所有者が負い、共用部分であるのであれば区分所有者全員がその責任を負うことになります。 　これは一般に民法717条の「土地工作物の占有者・所有者の責任」いわれるもので、一次的には賃借人などの建物の占有者が、二次的には所有者が、その建物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を与えたときには、被害者にその損害を賠償しなければなりません。

【民法717条1項】（土地の工作物の占有者・所有者の責任）

家屋やブロック塀などのような土地の工作物の構造や保存に不完全な点があって他人に損害をかけたときは、まずその工作物の住人や管理人のような占有者が責任を負う。これらの占有者が損害が起らないように十分な注意をしたにもかかわらず損害が発生したおきは、工作物の所有者が最終的な責任を負いその損害を賠償しなくてはならない。

水漏れ原因箇所が明らかでない場合

水漏れの原因箇所が専有部分か共用部分かいずれにあるのか不明であるときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定されます。（区分所有法第9条）　つまり区分所有者全員が共同して賠償責任を負うことになるわけです。したがって管理組合としては、このような事態に備えて、管理組合名義で賠償保険を付保しておくことが望まれるわけです。

【区分所有法9条】（建物の設置・保存の瑕疵に関する推定）

建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

水漏れの原因が工事ミスによる場合

原因が工事ミスの場合は、分譲業者ないし建設会社が責任を負います。分譲契約は通常売買契約になるので、水漏れなどの瑕疵については、分譲業者が売主としての瑕疵担保責任をとることになります。また分譲業者でなく建設会社が分譲に際し工事の保証をしている場合には建設会社が責任をとります。ただし通常この瑕疵についてもそれが工事ミスかどうかの明確な判定が困難な場合が多いため、分譲業者は分譲後一定の期間中に生じた欠陥については、天災や自然現象など不可抗力によるものや使用上の不注意による場合等を除き、その原因のいかんを問わず無償で補修するという約定をしているのが一般的です。これがいわゆる「アフターサービス」と呼ばれる物です。

 

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