−容積率の既存不適格建築物−

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合、即ち延床面積÷敷地面積の事を指します。例えば敷地面積1,000�uの所で容積率200%と指定されていれば床面積の合計は敷地面積の2倍に当たる2,000�uの建物まで建てられるという事になります。この容積率による規制が登場した、70年代前半までに建てられたマンションには、現在の規制にそぐわないものがあります。それらは、既に建っているけれども、容積率の規制に対して適格ではないため「既存不適格」と呼ばれています。「既存不適格」のマンションでは、将来建替えを計画したときに、新しい容積率の規制を受け、現状よりも床面積が狭いマンションしか建てられないということになります。

既存不適格マンションもしくは70年代以降のマンションは建替えが困難

70年代後半以降は、徐々に容積率の規制に従ったマンションが建設されています。ただし指定された容積率を目一杯使ってマンションを建てるのが一般的ですから、現状よりも戸数が多くなったり、1戸当たりの面積が広いマンションにはなりません。　逆に60年代に公団や公社が分譲したマンションには、現行の容積率を大幅に下回るものもあったので、こうしたマンションでは建替えで容積率を目一杯使ったマンションを新しく建設することができます。各戸の面積は広くなり、しかも新たに誕生する居室を分譲すれば建替え費用も捻出できます。

用途地域によって決まっている容積率

容積率は具体的には用途地域によって、その地域に関する都市計画で定められていますが、用途地域の指定が無い地域は400%と決まっています。

用途地域	容積率
・第一種低層住居用専用地域 ・第二種低層住居用専用地域	50%、60%、80%、100%、150%、200%
・第一種、第二種中高層住居専用地域	100%、150%、200%、300%
・第一、第二種住居専用地域 ・準住居地域 ・近隣商業地域 ・準工業地域 ・工業地域 ・工業専用地域	200%、300%、400%
・商業地域	20%、30%、40%、50%、60%、70%、80%、90%、100%
・用途地域指定なし地域	400%

お住まいのマンションの容積率の規制はご存知ですか？

お住まいのマンションが容積率の規制に対してかなり余裕があれば、より大きなマンションに建替える事ができます。規制を上回る容積率の既存不適格マンションはたとえ相当な費用を負担したうえで建替えの合意形成ができたとしても同じ規模のマンションを建てることはできません。容積率を目一杯使ったマンションは、費用さえ負担できれば同等のマンションは建てられます。このように、将来的に建替えを見据えた場合容積率の規制が大きなポイントになってくることは間違いありません。容積率の規制によって費用的に建替えが困難なマンションは日々の維持管理を十分に行ったうえで、相当の建替え費用を見据えた積立資金計画が必要不可欠になってきます。

次回記事へ　　前回記事へ