マンション管理の委託は民法上「準委任」

民法643条で規定されている「委任」とは当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方（受人者）に委託し、相手がこれを承諾することによって成立する契約です。売買や賃貸借などの法律行為を委託する場合の他、マンションの管理委託や不動産売買や賃貸の媒介委託等の法律行為以外の事務処理を委託する契約も「委任」の規定が準用され、特に「準委任」と呼ばれています。

受任者の義務＝民法上の管理会社義務

�@受任者の善管注意義務 　受任者は、善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負います。これに違反するときには債務不履行の責任を負わなければなりません。 　�A受任者の自己執行義務 　信頼関係を基礎とする委任契約においては、受任者は原則として自ら事務を処理しなければならない、とされています。しかしやむを得ない場合には、民法104条の類推適用により、他人に委託できるものとされています。 　�B受任者の報告義務など 　受任者は、委任者から請求があるときは、いつでも委任事務処理の状況を報告し、また委任終了後は遅滞なくその結果を報告する義務があり（法645条）、また委任事務を処理するにあたって受け取った金銭その他の物、収取した利益を委任者に引渡し、自己名義で取得した権利を委任者に移転する義務を負っています。

委任契約の解除は原則いつでも可能

委任契約は、委任者、受任者のいずれからでも、またいつでも、特に理由を要せずに解除することができる（法651条1項）。と定められています。これはそもそも委任契約が、請負契約といった他の種類の契約に比べ、より当事者間の信頼関係を基礎とする契約であるから、もし委任者がその受任者に任せたくないと考えたり、受任者がその委任者の事務をしたくないと考えた場合には、解除を認めるのが妥当と考えられているからです。 　しかし、相手方にとって不利な時期に解除した場合には、やむを得ない自由があるときを除いて、相手方に生じた損害を賠償しなければならないとされています。（民法651条2項）

債務不履行には3種類

債務不履行とは債権者が正当な理由がないのに債務の本旨に従った債務の履行をしないことをいいます（民法415条）具体的には次の3種類があげられます。 　�@ 履行遅滞 　履行が可能であるにもかかわらず、履行期が過ぎても履行をしないこと 　�A 履行不能 　債権の成立後に債務者の責に帰すべき事由によって履行が不能になった場合のこと 　�B 不完全履行 　債務の履行として、とにかく一応の履行はなされたが、それが不完全であった、すなわち債務の本旨に従ったものでない場合をいう

管理組合も法的側面の知識を

このように委託契約一つにしても「委託契約書に従わないと契約は100％解除できない」という誤った考えをもっていると管理組合に不利益を被らせる事もあります。管理組合も管理にかかわる法律的なバックグランドを理解した上で、管理会社と対等に付き合い、よりよい管理を進めていく必要があります。

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