管理規約　最初は全員による同意書で設定

規約は、原則として区分所有者と議決権者の各4分の3以上の多数による集会の決議よって設定されます。（区分所有法31条1項）ただし、区分所有法は、区分所有者全員の書面による合意があれば、集会の決議に代えることができると定めています。（同法45条1項）　 　そこで、マンションの新規分譲にあたっては、最初から全部について買受人があらわれるとは限らないので、分譲業者があらかじめ作成した規約案等を買受人に示し、その都度同意の署名押印を受け（分譲契約書の中で規約案の設定に同意する旨特約した場合を含む）、分譲が終了した時点で組合員全員の書面による合意が成立したことにより規約が設定されたものと扱うのが一般的です。

実務上は第一次分譲開始日を管理規約成立日にできる

しかしマンションの分譲が一度に完了する場合を除いて、分譲予定の居室がすべて売却されるまでには相応の日時を要するのが通例です。そうすると、理論上は、管理組合は区分所有者が二人以上になれば成立するので、すでに組合が成立しているのに規約はまだ成立していないという事態となります。　 　そこで実務上は、最初に分譲マンションの買受人があらわれた時点（例えば第一次分譲開始日）をもって管理組合が成立しますが、同時に、分譲が終了しなくても、その日時を規約設定の日と定める取り扱いが考えられます。この場合は、その日時現在での分譲を受けた区分所有者の同意書、ならびに未分譲住宅については分譲業者による区分所有者としての同意書をもって、集会の決議に代わる全員の同意書面として取り扱うことになります。

重要事項説明書への押印は規約の設定の同意とはならない

新規分譲マンションの売主は買受予定者に対し、あらかじめ宅地建物取引業法で定められた重要事項を説明し、かつ、それらの事項を記載した書面を交付しなければなりません。（同法35条）この重要事項の中に土地建物の権利の種類、内容、法令による制限などとならんで規約に関する次の事項が含まれています。　 　そこで売主は、重要事項説明書の中に、これら4項目を含む規約案前文を記載して買受予定者に説明しているのが、一般的取り扱いであり、説明をうけた買受予定者は、重要事項説明書に説明と交付を受けたことを確認する趣旨で、署名・押印をすることになります。　 　しかしこの署名・押印はあくまでも宅建業法に基づいて売主が規約案を買受予定者に説明し交付したことを確認するものであり、規約設定における区分所有法上の同意があったとみることはできません。

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